因为，住房按揭贷款的基础是个人信用，如果个人能够以一张假的工资单作为个人信用证明，那么个人住房按揭贷款基本上无信用，商业银行也就无法通过个人信用来进行风险定价。如果商业银行不能够通过个人信用来进行风险定价，那么银行的风险有多大，是不知道的。

　　在前几年的中国，购房者很容易从银行得到贷款。这就出现了个别人可以从银行借钱购买128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)的怪事，然后这些人通过这种购买把国内房地产市场价格炒上天。这种只要个人购买住房没有贷不到款的现象，这种极少数人通过银行贷款购买上几十套住房的怪事，就知道中国个人住房按揭贷款市场的十分宽松。

　　第二，由于国内住房按揭信用准入无差异性，因此这也就无法体现商业风险定价。由于个人住房按揭贷款信用只要一份工资证明，而这种工资证明可以是单位开具，也可能律师事务所出。而这种证明的信用评级是无差异的。那么，国内进入住房按揭贷款的人，只要进入这个市场其价格就是一样，根本就不会由于个人信用不同而不定风险定价(最近359号文件对第二套住房的界定有了一定差异性，但仍然很少)。正因为个人信用评级无差异，这一方面降低了商业银行对个人信用评级的审查，达不到信用标准的人也容易进入这个市场；另一方面，容易弱化个人住房按揭者对信用风险控制，强化其高风险的行为。可以说，中国房地产市场投资炒作盛行与个人按揭贷款信用风险评级无差异有很大关系，而美国按揭贷款信用差异性，其利率相差4%至5%。美国这种情况下都会出现信用危机，如果中国的住房按揭制度与体系不改革，有可能会面对风险。

　　第三，由于个人按揭贷款市场准入标准宽松、由于其进入信用评级无差异性，加上国内商业银行以国有主导，从而使得目前个人住房按揭贷款银行内部化十分严重。这种内部化是指一些银行员工套取银行资金进入房地产市场，银行员工大量购买住房是目前房地产市场个人住房按揭贷款重要部分。这种行业性的寻租行为不仅严重侵蚀着国内个人住房按揭制度规则，把不少地方房地产市场价格炒高，让大量的银行资金流入房地产企业，而且也制造商业银行的风险。

　　可以说，在目前国内个人住房按揭贷款发展时间短、所占比例不高(3.3万亿元人民币，GDP的12%左右)，房价仍然在上涨等情况下，个人住房按揭贷款同样面临着不少问题。如果随着中国的房地产市场快速发展，个人住房按揭达到美国个人住房按揭比重时，那么国内商业银行个人住房按揭所面临问题就会更多了。

　　最近，从监管部门的要求已经看到这个问题，比如要求商业银行针对部分城市进行住房按揭贷款压力测试和情景分析；要求坚持真实放贷，重点支持“首套房”等真实住房需求的借款人，严格执行“二套房”有关政策规定。这里看到对目前个人按揭贷款一些改革要求。如，一是如何对当前住房按揭贷款进行全面检讨与测试，以便了解这些个人按揭贷款风险程度及制度规则的缺陷；二是强调个人按揭贷款的真实性及合理性，遏制利用银行金融杠杆炒作房地产；三是对个人住房按揭贷款差别化等。

　　但是，这与一个完整有效的个人住房按揭体系相差很远，也与现代商业银行对个人按揭贷款的风险管理与风险防范的要求相差很远。在本文看来，我国个人住房按揭体系改变应该从以下几个方面入手：一是个人按揭贷款真实性原则，以现代更科学合理的方式来评估个人还款能力的真实性，从严个人按揭贷款市场准入标准；二是贷款风险定价差异化，不同信用评级的借款人，采取不同的风险定价；三是全面检查个人按揭贷款银行工作人员的内部化的情况，并制定全面监管商业银行信贷人员个人按揭贷款内部化的细则；四是通过个人信用政策对房地产的消费与投资进行区分，不同的行为采取严格的差异化政策。如果能够这样，不仅能够保证国内房地产市场繁荣与发展，也能够减少商业银行的风险与危机。只有这样，国内商业银行才能够在这一轮的房地产周期性调整中胜出，否则类似美国的次贷危机也可能在中国出现。

　　(作者为本报专家组成员、中国社会科学院金融研究所金融发展与金融制度研究室研究员、博士)